בתי המשפט
בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
כבוד השופט יהודה זפט - סגן נשיא>br> בפני:
1. יעקב
2. רוזה
בעניין:
המבקשים
אלטוחי וסים
ע"י בא כח עוה"ד
נ ג ד
1. שלום
2. אילון
ע"י בא כח עוה"ד רונית אראלי
3. יוסף
4. אורנה

המשיבים
נירה גראפי מלכין
ע"י בא כח עוה"ד

פסק דין רקע
ביום 7.11.95 התקשרו המבקשים עם משיבים 1 ו - 2 (להלן: "המוכרים") בהסכם לפיו רכשו המבקשים דירה בקומה ג' (להלן: "הדירה") לה צמודה חניה בבניין אותו אמורים היו המוכרים לבנות על מגרש ברח' יגור 7 בתל אביב הידועה כתת חלקה 9 חלקה 1013 בגוש 6133 (להלן: "ההסכם").

בסמוך לחודש מרץ 1997 קיבלו המבקשים את החזקה בדירה ומאז ועד לאחרונה הם מחזיקים באופן בלעדי בחניה המסומנת כג.

בסמוך לשנת 1999, פעל עו"ד יוסי שפרלינג לרישום הבניין כבית משותף ובין היתר פנה אל המבקשים וביקש מהם לאמת מידע שנמסר לו מהקבלנים בקשר עם זכויותיהם בבניין, לפיו דירת המבקשים היא דירה מס' 9 וצמודה לה חניה מס' 23.

ביום 13.7.05 הודיע עו"ד יוסי שפרלינג למבקשים, כי הבניין נרשם כבית משותף והם מוזמנים לחתום על מסמכי רישום הדירה. מאחר ובמסמכים שהוכנו על ידי עו"ד שפרלינג לחתימת המבקשים החניה שהוצמדה לדירה אינה חניה כג אלא חניה ט, הודיעו המבקשים לעו"ד יוסי שפרלינג ב-12.3.06 כי יחתמו על המסמכים לרישום הדירה על שמם כאשר החניה הצמודה לדירתם תהיה החניה המסומנת כג.

ביום 19.3.06 קיבלו המבקשים ממשיבים 3 ו - 4 (להלן: "המשיבים") מכתב בו הודיעו שרכשו דירה בבניין לה צמודה החניה המסומנת כג ודרשו מהמבקשים לפנות את החניה האמורה.

ביום 10.4.06 חתמו המבקשים על שטר מכר לפיו רכשו את הדירה שתיאורה כמפורט בפנקס הבתים המשותפים, לפיו הוצמדה לדירתם חניה המסומנת ט.

בתובענה שלפני עותרים המבקשים להצהיר כי החניה המסומנת כג צמודה לדירת המבקשים במקום החניה המסומנת ט ולמנות את ב"כ המבקשים ככונסי נכסים לתיקון צו הבית המשותף.

טענות המבקשים
בעת עריכת ההסכם לא היה הבניין רשום כבית משותף ועל כן לא הוגדרה זהותה המדוייקת של החניה שהוצמדה לדירה שרכשו. בסמוך לקבלת הדירה קיבלו את החניה המסומנת כג ובשנת 1999 אף אישר עו"ד שפרלינג כי המוכרים מסרו לו שהחניה האמורה הוצמדה לדירתם.

המבקשים תבעו את המוכרים בשל ליקויי בניה שהתגלו בדירתם, ומשזכו בתביעתם הודיעו להם המוכרים כי יחליפו להם את החניה, ובמסגרת רישום הבניין כבית משותף הצמידו לדירתם חניה המסומנת ט במקום החניה שיועדה להם. משנודע על כך למבקשים הביעו התנגדותם וסירבו לחתום על שטר מכר לרישום זכויותיהם, ורק בשלב מאוחר יותר ולאחר שקיבלו מכתב התראה מהמשיבים, חתמו על שטר מכר ובסמוך הגישו את התובענה שלפני.

בעת שרכשו המשיבים את דירתם החזיקו המבקשים בחניה ואף טענו לזכותם לבעלות לגביה, אולם המשיבים לא טרחו לברר את העניין. משכך, לא היו המשיבים תמי לב בעת שרשמו את זכויותיהם ועל כן זכותם של המבקשים בחניה המסומנת כג גוברת על זכות המשיבים.

טענות המוכרים בהסכם לא הוצמדה החניה המסומנת 23 לדירה שרכשו המבקשים, ועניין זה כלל לא עלה בעת עריכת ההסכם.

אין לראות בהודעתו של עו"ד שפרלינג משנת 1999 מקור להשלמת ההסכם, מאחר שמקורה של ההודעה האמורה בטעות שהובהרה למבקשים מיד בסמוך למסירת ההודעה.

כך גם אין לראות בשימוש שעשו המבקשים בחניה המסומנת 23 ללא הסכמת המוכרים מקור להשלמת ההסכם.

המבקשים חתמו על שטר מכר לפיו צמודה לדירתם חניה המסומנת ט, למרות עצת בא כוחם ובכך הביעו הסכמתם לרישום האמור, ויש לראותם כמוותרים על כל זכות ככל שהיתה להם בחניה כג.

טענות המשיבים
בשנת 2005 עובר להתקשרותם עם המוכרים הוצג בפניהם נסח עדכני מפנקס המקרקעין ועל פי דרישת המשיבים הוצג בפניהם צו רישום הבית המשותף, ממנו ניתן היה ללמוד שחניה כג הוצמדה לדירה אותה ביקשו לרכוש. רק לאחר שהתקשרו עם המוכרים בהסכם לרכישת דירתם, נוכחו לדעת שהמבקשים משתמשים בחניה כג ודרשו מהם לפנותה. משלא נקטו המבקשים פעולה להגן על זכויותיהם הנטענות בחניה כג רשמו המשיבים את זכויותיהם בדירה.

בעת עריכת ההסכם לפיו רכשו את דירתם לא ידעו המשיבים על המחלוקת בעניין חניה כג, ורישום זכויות המשיבים נעשה לאחר שהמבקשים חתמו על שטר מכר לפיו צמודה לדירתם החניה המסומנת ט. לפיכך, היו המשיבים תמי לב בעת שרכשו את דירתם תוך הסתמכות על הרישום בפנקס המקרקעין ובעת רישום זכויותיהם. לפיכך אפילו יימצא שחניה כג הובטחה למבקשים תחילה, זכותם בחניה כג גוברת על זכות המבקשים על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969.

דיון
א. בסעיף 2 להסכם (נספח א), נקבע:
"2.1 הקונה מתחייב בזה לרכוש מהקבלן דירה בת 4 חדרים, וחדרי שירות לרבות חדר ממד כמפורט בתשריט המצורף כנספח "א" להסכם זה בקומה ג', בבניין בצד דרום-מערב-צפון, ברח' יגור 7, יד אליהו, תל אביב. לדירה זו צמודה חניה. (להלן: "הדירה").

2.2 הקבלן מתחייב בזה למכור לקונה את הדירה באופן ובתנאים כבהסכם זה להלן."

נמצא שאין בהסכם קביעה באשר למיקום החניה שתוצמד לדירת המבקשים. בחקירתה העידה גב' רוזה דנוס (להלן: "המבקשת") (ע' 4 לפרוטוקול מיום 12.2.07):

"זה לא צוין בחוזה עם הקבלן כי כשקנינו את הדירה הם אמרו שאין שום דבר, רק שהבנין יהיה מוכן אפשר יהיה לחלק את החניות. ...

ת. לא יודעת. לא חשבנו על זה. זו דירה ראשונה שלנו. לא ביקשנו שייכתב שנקבל חניה מקורה, אפילו בלי לציין את המיקום המדוייק, לא חשבנו על זה."

מכאן מתבקשת המסקנה שבמעמד כריתת ההסכם לא הייתה הסכמה בין המבקשים למוכרים אודות מיקום החניה שתוצמד לדירה שרכשו, ושיוך החניות לדירות ובהן דירת המבקשים הושאר לשיקול דעתם של המוכרים.

ב. המבקשת הצהירה (סעיף 3 לתצהירה מיום 20.6.06): "... יחד עם זאת מיום קבלת החזקה בדירה בחודש מרץ 1997 ועד לאחרונה החזקנו בחניה ועשינו בה שימוש באופן בלעדי ורצוף וזאת לא רק בהסכמתם ובידיעתם המפורשת של המשיבים 1, 2 ו/או מי מהם אלא שגם הובטח לנו במפורש על ידי המשיבים 1, 2 כי החניה תוצמד לדירתנו ביום רישום הבית כבית משותף והיא אף תירשם על שמנו בלשכת רישום המקרקעין"

בחקירתו העיד אילן טאיסירי, המצהיר מטעם המוכרים, כי בעת מסירת החזקה בדירה הראה למבקשים את החניה שהוצמדה לדירתם, אולם טען כי לא הייתה זו החניה המסומנת כג (ש' 19 בע' 6 לפרוטוקול מיום 12.2.07). עוד העיד אילן טאיסירי כי רק לאחר שהתקשר עם המשיבים גילה שהמבקשים עושים שימוש בחניה המסומנת כג (ש' 24 בע' 7 לפרוטוקול מיום 12.2.06).

זאת ועוד. ממכתבה של עו"ד עדנה שבתאי ממשרדו של עו"ד יוסי שפרלינג מיום 6.7.99 (נספח ב), עולה שהמוכרים ייעדו לדירת המבקשים את החניה המסומנת כג.

טענת המוכרים, לפיה נפלה טעות באמור במכתבה של עו"ד עדנה שבתאי, לא נתמכה בראיה כלשהי מלבד עדותו של עו"ד יוסי שפרלינג, אשר לא ערך את המכתב האמור, ולא ידע להסביר כיצד נפלה הטעות (ע' 2 לפרוטוקול מיום 12.2.06).

הדעת נותנת שהנתונים במכתבים שנשלחו לרוכשי הדירות על ידי עו"ד שפרלינג ביולי 1999 הסתמכו על תשריט או מסמך אחר שנמסר על ידי המוכרים לעורכי דינם.

המוכרים לא הציגו את התשריט משנת 1999 או מסמך אחר עליו נסמכה עו"ד עדנה שבתאי בעת שכתבה את המכתב, אף שמסמכים מאותה תקופה הומצאו על ידם. סביר להניח שאילו היו מצרפים את התשריט האמור, היה הדבר פועל נגדם.

זאת ועוד. מעדותו של עו"ד יוסי שפרלינג נמצא שלא נפלו טעויות במכתבים שנשלחו לשאר הדיירים בבניין (ש' 2 בע' 4 לפרוטוקול מיום 12.2.07). עדות זו מחזקת את המסקנה שלא נפלה טעות במכתב שנשלח אל המבקשים.

לפיכך, איני מקבל את טענת המוכרים לעניין הטעות שלכאורה נפלה במכתבה של עו"ד עדנה שבתאי.

מקובלת עליי גרסת המבקשים לפיה עשו שימוש בחניה המסומנת כג מיד ובסמוך לקבלת הדירה שרכשו וכי המוכרים הסכימו להצמדת החניה האמורה לדירתם.

ג. אין חולק שביום 10.4.06 חתמו המבקשים על שטר מכר לפיו הוצמדה לדירתם החניה המסומנת ט, לכאורה יש בכך כדי לבסס נגדם טענת ויתור במיוחד, לאור הודעתם בנספח ג כי יאותו לחתום על מסמכי הרישום.

בחקירתו הסביר עו"ד יוסי שפרלינג מדוע הסכימו המבקשים לחתום על שטר המכר למרות שהחזיקו בטענתם לפיה יש להצמיד לדירתם את החניה המסומנת כג:

"...ניהלתי דיאלוג ממושך עם שניהם. הם סרבו לחתום על חניה אחרת וטענו שהובטח להם ע"י הקבלן אותה החניה. עשיתי מסע דילוגים בין שני הצדדים. לא ייצגתי אף צד, הייתי אמצע... אמרתי לתובעים שאני מציע לרשום הדירה על שמם בלי קשר. אם יש תביעות נגד הקבלן, שמכחיש אותן לחלוטין, הנחרצות הייתה מצד שני הצדדים, אמרתי שקודם ידאגו לרכוש שלהם, שהדירה תהיה רשומה. אח"כ אפשר לתבוע. כך אמרתי. כך זה נרשם. ...

ש. איך בסוף המבקשים הסכימו לחתום?
ת. הם היו מוטרדים שמא לא אגיד את האמת. הם לא אהבו את זה ולא רצו לחתום. אמרתי להם, זה לא קשור לזכויות שיש לכם, אם יש לכם, מול הקבלן..."

עדותו של עו"ד שפרלינג מחזקת את טענת המבקשים כי חתימתם על מסמכי הרישום נעשתה לא מתוך ויתור על חניה כג, אלא כתוצאה משידולי עו"ד שפרלינג והבטחתו כי יוכלו לתבוע את זכותם לחניה כג למרות חתימתם.

בנסיבות אלה אני מקבל את גירסת המבקשים, לפיה עובר לחתימתם התנגדו לרישום האמור, וחתמו רק לאחר שהוסבר להם על ידי עו"ד שפרלינג כי חתימתם על שטר המכר לא תגרע מטענותיהם באשר לזכותם בחניה המסומנת כג.

ד. בחקירתו העיד יוסף שחבר, המצהיר מטעם המשיבים (ש' 6 בע' 8 לפרוטוקול מיום 12.2.07): "...

נכון שביקרנו בדירה וראינו את החניה.

לא ראינו שמשפ' דנוס עושה שימוש בחניה, זה לא העסיק אותי, לא שמתי לב, לא קישרתי בין המכוניות למשפ'. ראיתי מכוניות חונות. כשחתמתי על החוזה, אולי ראיתי שהמכונית שלהם חונה שם.

ש. האם הקבלנים אמרו לכם שלמשפ' דנוס יש טענות לגבי החניה שלכם?

ת. לא. הנושא לא היה על הפרק. לראשונה גיליתי זאת כחודש לאחר שכבר חתמנו על חוזה. התחלנו בשיפוצים. רציתי להעביר שרשרת של מוריד הזבל, מעל החניה של השכן. אז הסתבר כל ההקשר. פניתי לעו"ד ששלח לה מכתב והיא הוציאה את הרכב שלה. כך זה התגלגל."

מעדות זו, עולה שעובר להתקשרות המשיבים עם המוכרים בהסכם לרכישת דירתם ידעו המשיבים שהמבקשים משתמשים בחניה המסומנת כג.

ה. ביום 22.3.06, ועוד בטרם רשמו המשיבים את זכויותיהם בדירתם, פנו המבקשים למשיבים באמצעות עו"ד שלמה קמחי במכתב (נספח ב לתשובת המבקשים מיום 26.12.06) בו הבהירו כי הם טוענים לזכויות בחניה המסומנת כג.

נמצא, שעובר לרישום זכויותיהם בפנקס המקרקעין ידעו המשיבים על זכויותיהם הנטענות של המבקשים בחניה המסומנת כג והאפשרות שקיימת טעות ברישום בפנקס המקרקעין.

דיון משפטי

ו. אין ספק שהסכם המכר חסר תניה באשר למיקום החניה שאמורה הייתה להיות מוצמדת לדירה שרכשו המבקשים, אולם נוכח הממצאים שלעיל, אני קובע כי לאחר כריתת ההסכם הסכימו הצדדים בהתנהגות ובכתב (נספח ב) שמחניה כג תוצמד לדירת המבקשים.

ז. בע"א 30/70 יעקב ומינה וינטר ואח' נ' אשר פפר ואח', פ"ד כד (2), 541 בע' 545, נקבע:

"מי שמקבל העברת דירה בבית משותף, מקבל אותה בהתאם לצו הרישום, ואם האמור בצו אינו מתיישב עם זכויות מקבל ההעברה לפי החוזה, הרי בהעדר מחאה או ביטוי אחר של שמירה על הזכויות, כאשר לא נסתרת החזקה בדבר ידיעת המצב על ידי הקונים, יש לראות בקבלת ההעברה ויתור על אותה הזכות לפי החוזה, שאינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם צו הרישום."

מהממצאים שלעיל עולה שהמבקשים לא ויתרו על זכותם בחניה כג והביעו מחאתם נגד האמור בצו רישום הבית המשותף בסמוך לחתימתם על שטר המכר (נספח ג לתשובת המבקשים מיום 26.12.06). המבקשים עמדו על טענותיהם גם במסגרת פגישה שקיימו בהשתתפות עו"ד יוסי שפרלינג ורק משנאמר להם על ידי עו"ד יוסי שפרלינג שלא יהיה בחתימתם על שטר המכר כדי לגרוע מטענותיהם לעניין זכותם בחניה המסומנת כג הסכימו לחתום על שטר המכר.

אשר על כן, אין בחתימת המבקשים על שטר המכר משום ויתור על זכויותיהם בחניה כג.

ח. משמצאתי שלמבקשים זכות להצמדת חניה כג לדירתם, הקודמת לזכות המשיבים, נמצא שהרישום בפנקס המקרקעין עליו הסתמכו לכאורה המשיבים עובר להתקשרותם עם המוכרים לא היה נכון.

סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), קובע:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."

כדי שזכותם של המשיבים בחניה המסומנת כג תגבר על זכותם של המבקשים עליהם להראות שהתקשרו בהסכם עם המוכרים ורשמו את זכויותיהם בפנקס המקרקעין תוך הסתמכות בתום לב על הרישום בפנקס המקרקעין.

בע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) נ' ג'יי סטנלי סונדרס (פורסם בתקדין), נקבע:

"אם כן, מידת תום הלב אותה נדרש המסתמך על סעיף 10 היא גבוהה. ברגע שנדלקת "נורה אדומה" בראשו של הרוכש עקב נסיבות העניין או פרטים שונים שהוא מגלה במהלך בדיקתו, הוא לא ייחשב תם לב בלא בדיקה ראויה של מצב הזכויות של המוכר. כעוצמת צלצולי פעמון האזהרה כן עוצמת הבדיקה הנדרשת."

מהממצאים שלעיל עולה, כי עובר להתקשרות המשיבים עם המוכרים בהסכם לפיו רכשו את דירתם ידעו המשיבים שהמבקשים מחזיקים בחניה המסומנת כג, ואף ידעו על טענות המבקשים לפיהן הרישום בפנקס המקרקעין אינו נכון. למרות זאת, לא פעלו המשיבים לבירור זכויות המבקשים בחניה האמורה קודם שהתקשרו עם המוכרים. בנסיבות אלה, לא התקיים במשיבים תום הלב הנדרש בסעיף 10 לחוק המקרקעין.

סוף דבר
אני מקבל את התובענה ומצהיר כי המבקשים זכאים להצמדת החניה המסומנת כג בסגול לדירתם הידועה כתת חלקה 9 חלקה 1013 בגוש 6133.

הנני מורה לרשם המקרקעין לשנות את צו רישום הבתים המשותפים באופן שהחניה המסומנת כג סגול תוצמד לדירת המבקשים במקום החניה המסומנת ט.

משיבים 1 ו-2, ביחד ולחוד, ישלמו למבקשים את הוצאות המשפט, ושכ"ט עו"ד בסך -.20,000 ש"ח

מזכירות בית המשפט תמציא עותק מפסק הדין לבאי כח הצדדים בפקסימיליה
ניתן היום ד' באייר, תשס"ז (22 באפריל 2007) בהעדר הצדדים.
השופט יהודה זפט - סגן נשיא

פנו אלינו ונשמח לספק גם לכם את השירות הטוב והמקצועי ביותר בתחום.